28.11.2024 г.
Когда сделку с жильем могут признать недействительной,
и как этого избежать
Основнойдокументдляоформлениясделкикупли-продажинедвижимости-
договоркупли-продажи (ДКП). Это надежный формат, но участники сделки или третьи
лицамогутегооспоритьилидобиться,чтобысделкупоквартирепризнали
недействительной.
Согласноп.1ст.166ГражданскогокодексаРФсделканедействительнапо
основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая
сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требованиеопризнанииоспоримойсделкинедействительнойможетбыть
предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной требует усилий. У
сделокснедвижимостьюестьпорядокоформленияиюридическиепоследствия:
покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) деньги. Но если сделка
заключена с нарушениями интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные
требования к ее форме, то возникают основания для признания ее недействительной.
Расторгнуть договор купли-продажиквартиры можно по соглашению сторон или в
судебномпорядке.Чащевсегооснованиемдляпрекращениядоговораявляется
существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры,
несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.
Со стороны покупателя квартиры нарушением является ситуация, в которой он не
внес оплату или внес только ее часть. А со стороны продавца нарушением считается
уклонениеотгосударственнойрегистрацииправасобственностинаквартируили
передачаквартирыпокупателювсостоянии,котороенесоответствуетусловиям
заключенного договора.
Недействительные сделкибывают двух видов:
1)Ничтожные-этосделки,непорождающиеюридическихпоследствийс
момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми
судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.
Так, купля-продажа квартиры будет признана ничтожной, если она:
нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо
права и охраняемые законом интересы третьих лиц;
совершенасцелью,котораяпротиворечитосновамправопорядкаили
нравственности(например,припокупкеквартирысиспользованиемматеринского
капитала не было оформлено права собственности несовершеннолетних долю в жилье);
совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или
для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация,
когда фактически квартира или денежные средства не передаются либо купля-продажа на
самом деле прикрывает дарение.
совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического
расстройства, либо малолетним;
совершенавотношенииквартиры,распоряжениекоторойзапрещеноили
ограничено (например, если продана квартира, находящаяся под арестом);
совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например,
в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности).
2)Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку,
нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает
правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.
Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает
юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть то, что получила по договору.
Еслинедействительнымпризнаютдоговоркупли-продажинедвижимости,
покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю - полученную сумму.
