01.04.2025 г.
Договор купли-продажи недвижимости:
зачем он нужен и как его составить
Договор купли-продажи -обязательный документ при реализации
недвижимости. Он нужен для того, чтобы зафиксировать условия сделки и
зарегистрировать переход права собственности.
Что такое договор купли-продажи?
Договор купли-продажи (ДКП) - соглашение о том, что одна сторона
(продавец)передаетдругой(покупателю)имущество(внашемслучае
недвижимость) за определенную плату и на указанных в договоре условиях.
Договоркупли-продажинужен,чтобыподтвердитьпередачутовараот
продавца к покупателю.
В случае с недвижимостью ДКП заключается на вторичку, то есть на
готовыйобъект,накоторыйранеебылозарегистрированоправо
собственности. Речь, например, о квартире, доме, земельном участке, гараже
и другом недвижимом имуществе.
После подписания договора документы направляются в Росреестр для
регистрации перехода права собственности, где вносятся соответствующие
данные в ЕГРН. За это покупателю придется заплатить пошлину:
4 тыс. руб., если кадастровая стоимость недвижимости не определена
или не превышает 20 млн. руб.;
0,02% от стоимости недвижимости в договоре или от кадастровой
(для расчета берут ту, что больше), если кадастровая стоимость более 20 млн.
руб.;
700 руб. для земельных участков для ведения личного подсобного
хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного либо
индивидуального жилищного строительства или для возведенной на участке
недвижимости.
Какие бывают типы ДКП?
Договоркупли-продажиможетбытьустнымиписьменным.Если
предметомтакогосоглашенияявляетсянедвижимость,то
обязательнаписьменнаяформа.Всвоюочередь,длярядатакихсделок
подойдетпростаяписьменнаяформа,длядругих-исключительно
нотариальная.
Когда нужно заверять ДКП у нотариуса
Случаи,когдадоговоркупли-продажинедвижимостиобязательно
долженудостоверить нотариус, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Вот
основные из них:
1.Продается доляв недвижимости. Причем нотариально заверяются
сделкипопродажедолейкакпостороннимлюдям,такидругим
собственникам.Еслипродаютсявседолисразуипоодномудоговору,
нотариуса привлекать не нужно.
2
2.Недвижимостьприобретаетсявдолевуюсобственностьсупругов
(приотсутствииунихбрачногодоговора).Припокупкевсовместную
собственность нотариальное удостоверение не требуется.
3.Когдавсделкеестьнесовершеннолетний,недееспособныйили
ограниченно дееспособный собственник.
Также стоит помнить о том, что для сделок с недвижимостью, где
ребенок является одним из собственников, необходимо получить разрешение
органов опеки.
В большинстве же случаев договор заверять у нотариуса не надо -
достаточнособлюстивсетребования,которыеописанывГражданском
кодексе РФ: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость, порядок
оплаты и условия передачи.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи квартиры могут заключать между собой и
граждане, и гражданин с компанией, и две компании. В любом случае в
сделке участвуют как минимум две стороны:
1.Продавец - тот, которому принадлежит недвижимость;
2.Покупатель - тот, к кому после завершения сделки переходит право
собственности на нее.
Кромеэтого,участникамисделкимогутбытьдоверенныелица,
которыепредставляютинтересысторон.Инымисловами,недвижимость
продаетилипокупаетпредставительпродавцалибопокупателяпо
доверенности. Им может быть любой человек, в том числе родственник, друг,
риелтор. Доверенность на сделку купли-продажи недвижимости должна быть
нотариально заверена.
Как составить договор купли-продажи
ДКП - важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной
сделке. Ведь это главный документ, подтверждающий покупку, и именно на
него по большей части будет опираться суд, если сделку в будущем захотят
оспорить. Так, если форма договора нотариальная, проще всего заказать его
оформление нотариусу, если простая письменная - юристу.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите
лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее: в ДКП
необходимопрописатьстороны,предметдоговора,объектпокупки,
стоимостьнедвижимости,порядокоплаты,атакжеусловияпередачи
недвижимости.Приэтомпредметиценаотносятсяксущественным
условиям договора, без которых он не будет считаться заключенным.
Рекомендуем придерживаться следующей структуры:
Стороны.Обозначьте всех владельцев и покупателей недвижимости,
которая продается, включая их паспортные данные.
Объект недвижимости.Опишите его максимально подробно. Укажите
адрес недвижимости, ее тип (квартира, земельный участок, дом с земельным
участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка),
кадастровый номер.
2.Недвижимостьприобретаетсявдолевуюсобственностьсупругов
(приотсутствииунихбрачногодоговора).Припокупкевсовместную
собственность нотариальное удостоверение не требуется.
3.Когдавсделкеестьнесовершеннолетний,недееспособныйили
ограниченно дееспособный собственник.
Также стоит помнить о том, что для сделок с недвижимостью, где
ребенок является одним из собственников, необходимо получить разрешение
органов опеки.
В большинстве же случаев договор заверять у нотариуса не надо -
достаточнособлюстивсетребования,которыеописанывГражданском
кодексе РФ: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость, порядок
оплаты и условия передачи.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи квартиры могут заключать между собой и
граждане, и гражданин с компанией, и две компании. В любом случае в
сделке участвуют как минимум две стороны:
1.Продавец - тот, которому принадлежит недвижимость;
2.Покупатель - тот, к кому после завершения сделки переходит право
собственности на нее.
Кромеэтого,участникамисделкимогутбытьдоверенныелица,
которыепредставляютинтересысторон.Инымисловами,недвижимость
продаетилипокупаетпредставительпродавцалибопокупателяпо
доверенности. Им может быть любой человек, в том числе родственник, друг,
риелтор. Доверенность на сделку купли-продажи недвижимости должна быть
нотариально заверена.
Как составить договор купли-продажи
ДКП - важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной
сделке. Ведь это главный документ, подтверждающий покупку, и именно на
него по большей части будет опираться суд, если сделку в будущем захотят
оспорить. Так, если форма договора нотариальная, проще всего заказать его
оформление нотариусу, если простая письменная - юристу.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите
лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее: в ДКП
необходимопрописатьстороны,предметдоговора,объектпокупки,
стоимостьнедвижимости,порядокоплаты,атакжеусловияпередачи
недвижимости.Приэтомпредметиценаотносятсяксущественным
условиям договора, без которых он не будет считаться заключенным.
Рекомендуем придерживаться следующей структуры:
Стороны.Обозначьте всех владельцев и покупателей недвижимости,
которая продается, включая их паспортные данные.
Объект недвижимости.Опишите его максимально подробно. Укажите
адрес недвижимости, ее тип (квартира, земельный участок, дом с земельным
участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка),
кадастровый номер.
3
Цена.Вдоговореобязательнонужноуказатьстоимостьобъекта,
причем в российских рублях.
Источники средств.То есть деньги покупателя. Средства могут быть
собственные или кредитные (в случае с ипотекой).
Порядок оплаты. Вносился ли аванс либо задаток до подписания
договора, как и в какой срок будут передаваться деньги: наличным способом,
сиспользованиемячейки,безналичнымпереводом,спомощьюсервиса
безопасных расчетов.
Праваиобязанностисторон.Опишитеобязательствакаждой
стороны, включая сроки выполнения условий договора, ответственность за
их неисполнение и возможные санкции.
Условия расторжения договора.Пропишите основания, по которым
возможен односторонний отказ от исполнения договора, а также правила
возврата денег и возмещения убытков.
Какие еще пункты можно включить в договор
Помимо положений, обозначенных выше, продавец и покупатель могут
добавить в ДКП дополнительные - в зависимости от ситуации и пожеланий.
Единственное условие - они не должны противоречить закону. Например, это
может быть:
срок передачи квартиры;
ее состояние;
ограничениеответственности(например,прифорс-мажорных
обстоятельствах).
Какие еще документы нужны для сделки
Всписокдокументов,которыетребуютсяприпокупке/продаже
недвижимости наряду с ДКП, в 2025 году входят:
паспорта всех участников сделки: продавцов и покупателей (если в
сделке участвуют несовершеннолетние до 14 лет, понадобятся свидетельства
о рождении);
справка об остатке маткапитала - если он использовался для покупки
недвижимости;
брачныйдоговорилинотариальнозаверенноесогласие
супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке;
правоустанавливающие документы собственника на недвижимость:
свидетельствооправенанаследство,договоркупли-продажи,договор
дарения и так далее;
нотариально заверенная доверенность, если вместо продавца или
покупателя на сделке будет его доверенное лицо.
Заключение
Договоркупли-продажинедвижимости-важныйюридический
документ. Грамотно составленный ДКП защищает интересы как покупателя,
так и продавца, гарантирует безопасность сделки и ее прозрачность. Поэтому
Цена.Вдоговореобязательнонужноуказатьстоимостьобъекта,
причем в российских рублях.
Источники средств.То есть деньги покупателя. Средства могут быть
собственные или кредитные (в случае с ипотекой).
Порядок оплаты. Вносился ли аванс либо задаток до подписания
договора, как и в какой срок будут передаваться деньги: наличным способом,
сиспользованиемячейки,безналичнымпереводом,спомощьюсервиса
безопасных расчетов.
Праваиобязанностисторон.Опишитеобязательствакаждой
стороны, включая сроки выполнения условий договора, ответственность за
их неисполнение и возможные санкции.
Условия расторжения договора.Пропишите основания, по которым
возможен односторонний отказ от исполнения договора, а также правила
возврата денег и возмещения убытков.
Какие еще пункты можно включить в договор
Помимо положений, обозначенных выше, продавец и покупатель могут
добавить в ДКП дополнительные - в зависимости от ситуации и пожеланий.
Единственное условие - они не должны противоречить закону. Например, это
может быть:
срок передачи квартиры;
ее состояние;
ограничениеответственности(например,прифорс-мажорных
обстоятельствах).
Какие еще документы нужны для сделки
Всписокдокументов,которыетребуютсяприпокупке/продаже
недвижимости наряду с ДКП, в 2025 году входят:
паспорта всех участников сделки: продавцов и покупателей (если в
сделке участвуют несовершеннолетние до 14 лет, понадобятся свидетельства
о рождении);
справка об остатке маткапитала - если он использовался для покупки
недвижимости;
брачныйдоговорилинотариальнозаверенноесогласие
супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке;
правоустанавливающие документы собственника на недвижимость:
свидетельствооправенанаследство,договоркупли-продажи,договор
дарения и так далее;
нотариально заверенная доверенность, если вместо продавца или
покупателя на сделке будет его доверенное лицо.
Заключение
Договоркупли-продажинедвижимости-важныйюридический
документ. Грамотно составленный ДКП защищает интересы как покупателя,
так и продавца, гарантирует безопасность сделки и ее прозрачность. Поэтому
4
если вы не уверены в своих силах, лучше доверить оформление договора
специалистам.
Документзаключаетсямеждудвумясторонамиивбольшинстве
случаевсоставляетсявпростойписьменнойформе.Послеподписания
документа сделка купли-продажи считается совершенной. Но для того, чтобы
статьвладельцемнедвижимости,правособственностинужно
зарегистрировать в Росреестре
если вы не уверены в своих силах, лучше доверить оформление договора
специалистам.
Документзаключаетсямеждудвумясторонамиивбольшинстве
случаевсоставляетсявпростойписьменнойформе.Послеподписания
документа сделка купли-продажи считается совершенной. Но для того, чтобы
статьвладельцемнедвижимости,правособственностинужно
зарегистрировать в Росреестре
